A Nova Lei de Locações de Imóveis

Entrou em vigor, no dia 25 deste mês, a nova Lei nº 12.112 de 9 de Dezembro de 2009, que alterou a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Diante desta mudança, que interessa a locadores e locatários, alguns comentários visando dar aos associados da AMAV uma visão atualizada.

As principais alterações são as seguintes:

Atraso do aluguel e despejo: – Havendo atraso, o proprietário do imóvel pode propor a ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso no aluguel. Com a nova lei, o processo foi simplificado e a ação pode ser resolvida em aproximadamente 4 (quatro) meses (antes em média duravam 14 meses).

Acredita-se que o primeiro reflexo desta mudança deve ser a queda na inadimplência. A rapidez no despejo também deve animar os proprietários, que terão mais confiança em deixar os imóveis para locação. Além disso, deve haver mudança nas garantias. Com o risco menor – proprietários podiam ficar 14 meses sem receber, a partir de agora o risco reduz para quatro meses – a caução pode voltar a ser usada e o seguro-fiança também deve ficar mais acessível.

Se o proprietário não quiser renovar o contrato: – Agora, caso o proprietário não queira renovar o contrato, o inquilino terá de desocupar o imóvel em 30 dias. Após o fim do contrato a renovação continua automática se as partes – dono do imóvel e inquilino- não se manifestarem.

O que muda em relação ao fiador: – O fiador pode, após o fim do contrato (de 30 meses) renovado automaticamente, pedir para deixar de ser fiador do imóvel. Durante a vigência do contrato, no entanto, o fiador não pode se eximir. Em caso de desligamento do fiador, o inquilino terá um prazo de 30 dias para apresentar outro fiador ou oferecer outra garantia. Após notificar que vai sair do negócio, o fiador ainda ficará responsável pela garantia por 120 dias.

Os reflexos dessa mudança é que facilita a vida do fiador, que não ficará ligado ao aluguel por tempo indeterminado. Mas para especialistas, a figura do fiador está com os dias contados e deve perder cada vez mais espaço no mercado, sendo substituído por outros tipos de garantia como caução e seguro-fiança, por exemplo.

Mudança de estado dos locatários: – Com a nova lei, se um casal ocupante de um imóvel se separar, aquele que permanecer no imóvel será automaticamente responsável pelo contrato e a garantia é mantida, sem nenhuma necessidade de se refazer o contrato.

Imóveis comerciais – uma preocupação dos locatários: – Quando houver pedido de retomada em razão de melhor proposta apresentada por terceiros, ao final do contrato, o locatário tem prazo de apenas 30 dias para desocupar o imóvel.

A orientação da assessoria jurídica da AMAV é que quem possui contrato de locação e sinta-se ameaçado pelas mudanças, procure, com antecedência, na próxima renovação, ajustar os termos particulares e em caso de dúvidas, consulte advogado.